Как самостоятельно узаконить перепланировку в Москве

Много лет назад мы изменили планировку в московской ипотечной квартире и ни с кем не согласовали.

Испугались, что придется запрашивать согласие банка и сделать это будет непросто. Вернулись к решению вопроса, когда закрыли ипотеку. Расскажу, что за перепланировка и какие инстанции пришлось пройти, чтобы ее согласовать. Если у вас тоже перепланировка и вы хотите ее узаконить, моя статья вам пригодится, чтобы избежать ошибок и сэкономить время.

Что вы узнаете

• Что за квартира
• Почему решили узаконить перепланировку
• Как устроен процесс согласования
• Как подать заявку на услугу на «Мос-ру»
• Как уплатить госпошлину за изменения в Росреестре
• Что я выяснил в МосгорБТИ
• Как заказать поэтажный план квартиры
• Как заказать эскиз
• Как заказать технический план
• Как получить акт от Мосжилинспекции
• Как внести правки в ЕГРН

Что за квартира

Это была небольшая двушка на седьмом этаже дома серии II-29 на востоке Москвы. Такие кирпичные дома активно строили в 60-70-х годах после хрущевок.

При продаже хозяева вынесли из квартиры мебель, и в момент осмотра скромные 38,6 м² показались нам просторными. Комнаты были изолированными, а компактная кухня и общий санузел не смутили.

Расстроил лишь встроенный шкаф в коридоре. Архитекторы спроектировали гостиную с выходящим в коридор аппендиксом в виде кладовой из ДСП. Но пользоваться допотопной мини-гардеробной с антресолями в наши планы не входило.

Планировка большой комнаты в виде буквы «г» показалась нам не просто неудобной, но и нелогичной, ведь мы не в Нарнии, чтобы проникать в гостиную через шкаф

Квартира была в убитом состоянии — это можно понять из отчета об оценке рыночной стоимости, который мы заказывали для банка. Мы нашли мастера через знакомых и приступили к ремонту

В домах этой серии многие делают серьезные перепланировки. Что сделали мы:

1. Снесли встроенный шкаф и антресоли в коридоре — это позволило сделать его более просторным.
2. Перенесли дверь гостиной — это восстановило прямоугольную геометрию комнаты. Хотя формально перенос уменьшил ее площадь, помещение стало выглядеть лучше.
3. Заложили окно между кухней и санузлом — в советское время такое решение использовали для естественного освещения, но оно устарело.

Наша перепланировка была несложной, но мы отдавали себе отчет в том, что она требует согласования

Если ремонт хоть как-то меняет существующий план — это перепланировка. Например, немного сдвинули дверной проем, объединили кухню и комнату. Если же переместили раковину или плиту, которые указаны на плане, — это переустройство.

Как выяснилось позже, у нас были перепланировка и переустройство одновременно.

За счет перепланировки коридор стал просторнее. В квартире побелили потолок, выровняли стены и покрасили их на кухне и в коридоре, а в комнатах поклеили обои, добавили розетки и заменили выключатели, на пол положили ламинат, установили новые межкомнатные и входную двери

В ванной комнате мы заложили окно в кухню, заменили плитку и обновили все комплектующие

Почему решили узаконить перепланировку

Хотя у наших соседей снизу и сверху шкафы тоже демонтированы нелегально, нам хотелось все сделать официально, чтобы обезопасить себя. В июле 2025 года приступили к согласованию по двум причинам.

Собственное спокойствие. Несогласованная перепланировка — повод для штрафа и предписания вернуть все перегородки к первоначальному виду. В конце концов, мы сократили площадь комнаты почти на полтора квадратных метра.

Если сделать перепланировку самовольно, владельца квартиры могут оштрафовать и обязать все же ее согласовать. В 2026 году штраф — 2 000–2 500 ₽ .

Продажа квартиры в будущем. Мы не собирались оставаться в этой квартире навсегда. После того как выплатим ипотеку, планировали расширяться.

Часто покупатели используют ипотеку. Тогда банки следят, чтобы не было несогласованных переделок, — для этого заказывают отчет об оценке. А если молодые родители покупают с маткапиталом или по льготной программе, органы опеки также требуют, чтобы с жилплощадью для несовершеннолетних все было прозрачно и законно.

Как устроен процесс согласования

В интернете много сайтов, которые предлагают посреднические услуги, — ценники «от 100 000 ₽», которые легко превращаются и в 150 000 ₽, и в 200 000 ₽. Я сэкономил семейный бюджет и занялся вопросом сам.

Прочитал, что перепланировку в Москве можно согласовать с помощью специального онлайн-сервиса на «Мос-ру», через который подают все нужные документы в Мосжилинспекцию, а та дает разрешение или отказывает.

Забегая вперед, скажу, что обращаться в «Мос-ру» на первом этапе — потеря времени. Но в открытых источниках прямым текстом об этом не сказано, и, чтобы разобраться, я потратил кучу сил.

Процесс согласования перепланировки проходит в три этапа.

Этап МосгорБТИ. Там заказываете список актуальных документов:

1. Поэтажный план — нужен для создания эскиза.
2. Эскиз — на нем показаны ваши изменения.
3. Технический план — документ с общими сведениями о проведенных кадастровых работах, схемой расположения квартиры на этаже, декларацией об объекте недвижимости и выпиской из ЕГРН.

Этап Мосжилинспекции. Через «Мос-ру» туда отправляют следующие документы:

1. Письменное согласие собственников помещения на проведение работ по переустройству и перепланировке.
2. Эскиз из МосгорБТИ.
3. Справку из Мосгаза, если работы задели газовое оборудование.
4. Технический план из МосгорБТИ.
5. Квитанцию на уплату госпошлины за госрегистрацию прав на недвижимое имущество в результате перепланировки.

Этап Росреестра. Когда Мосжилинспекция согласует переделку, она направляет документы в Росреестр, чтобы тот внес правки в ЕГРН. После этого согласование завершено.

Но на старте я ничего об этом не знал и начал с подачи заявки на «Мос-ру», что было ошибкой.

Как подать заявку на перепланировку на «Мос-ру»

На «Мос-ру» работает навигатор по переустройству и перепланировке помещения. Он включает справочную информацию о процессе и автоматическую форму опроса, чтобы помочь людям выбрать правильную услугу на сервисе по согласованию.

Я тщательно изучил справочную информацию. Многое вызвало вопросы — например, я не понял, нужны ли проектная документация и техническое заключение о безопасности проведенных работ для нашего случая и как должен выглядеть итоговый список документов.

Потом я попробовал воспользоваться формой опроса в навигаторе и определил, что мне нужна услуга «Оформление акта на ранее выполненные без согласования переустройство, перепланировку помещения в многоквартирном доме».

Если вы активный пользователь «Мос-ру», регистрация услуги не требует больших усилий: нужно пройти 15 шагов, на каждом из которых система либо автоматически подгружает информацию, либо задает уточняющие вопросы, а вы выбираете свои варианты.

Система попросила приложить:

1. Письменное согласие собственников помещения на проведение работ по переустройству или перепланировке. Мы с женой владеем квартирой вдвоем, поэтому нужно было получить ее согласие. В навигаторе говорилось, что его оформляют в простой письменной форме без нотариального удостоверения. На «Мос-ру» я не нашел форму, поэтому взял вариант из интернета.
2. Эскиз — если переделка легкая, навигатор от «Мос-ру» предлагал создать его самим либо с помощью кадастрового инженера. Я поискал в интернете примеры таких эскизов и сделал его в PowerPoint.
3. Технический план — я так и не понял, что это, и приложил поэтажный план.
4. Квитанцию на уплату пошлины за внесение правок в Росреестр — но я не был уверен, что иду верным путем, и не хотел тратить деньги впустую, поэтому вместо квитанции загрузил выписку из ЕГРН.

Также у меня поинтересовались, затронула ли перепланировка газовое оборудование, — я ответил, что нет.

Я ошибочно принял «простую письменную форму» за пустую формальность, заполнил с женой вариант бланка, что попроще, и приложил его к заявке

Я сам подготовил эскиз в PowerPoint, так как еще не знал, что Мосжилинспекция отдает предпочтение эскизам от авторизованных организаций

Согласно регламенту, рассмотреть заявку должны были в течение 10 рабочих дней. С учетом того, что я планировал управиться за месяц, это выглядело оптимистично.

Но через несколько часов пришел отказ. Вот что ответили чиновники Мосжилинспекции:

1. Эскизу не хватает плана с экспликацией до работ и после.
2. Нужно приложить технический план.
3. Согласие на перепланировку не подходит, поскольку «должно содержать сведения, позволяющие идентифицировать лицо, кому такое согласие выдано».
4. Нужна квитанция на уплату госпошлины.

Скорость, с которой Мосжилинспекция прислала отказ, порадовала: я сэкономил время на новую попытку, но скоро радость сменилась грустью

Вторая попытка. Я взял на раздумья пару недель, перерыл интернет и вновь изучил навигатор. Попытался дозвониться в Мосжилинспекцию, но не дождался ответа оператора. Всерьез задумался обратиться к посредникам, но в итоге решил попытать счастья сам. В начале августа:

1. Переделал эскиз — добавил к своему эскизу еще одну такую же схему, но до работ.
2. В бланк согласия на перепланировку добавил в шапку название жилинспекции нашего округа.
3. Уплатил госпошлину.

С неведомым техническим планом так и не разобрался — решил, пусть согласуют хотя бы то, что есть.

Как уплатить госпошлину за изменения в Росреестре

Информация об уплате пошлины есть на госуслугах. Проблема в том, что они перенаправляют на «Мос-ру» — туда же, откуда вы начинали.

Я воспользовался сайтом Росреестра, но не нашел в таблице с размерами пошлин своего случая. Позвонил в ведомство и выяснил, что мне нужен пункт «За государственный кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости». Также мне продиктовали путь на страницу, где размещены реквизиты для оплаты.

Реквизиты для оплаты, если хотите согласовать перепланировку. Если вы москвич, чтобы найти нужные данные на сайте Росреестра, не забудьте нажать среднюю кнопку «Москва»

Из списка кодов бюджетной классификации (КБК) выбрал подходящий — с расшифровкой «при подаче заявления на государственную регистрацию прав в электронном виде» — 32110807020011000110. Его нужно ввести при уплате пошлины.

На этой же странице размещен бланк квитанции на уплату госпошлины для физических лиц — в нем все нужные данные.

Оплатил через приложение Т⁠-⁠Банка: ввел в поиске «Уплатить госпошлину», отсканировал бланк камерой — система автоматически заполнила нужные поля, осталось вручную ввести КБК. В графе ОКТМО поставил 0, подтвердил остальные уточнения банка и ввел сумму платежа — 1 000 ₽.

Я надеялся, что госведомство вознаградит меня за старания, но снова получил отказ: претензий не было только к квитанции, эскиз и согласие на перепланировку вновь не подошли.

Я дозвонился до Мосжилинспекции и узнал: прежде чем идти на «Мос-ру», следовало обратиться в МосгорБТИ.

Что я выяснил в МосгорБТИ

Я записался на прием в отделение БТИ на Преображенской площади. Мне объяснили, что перед обращением в Мосжилинспекцию через городской портал я должен был заказать и оплатить пакет документов через сайт МосгорБТИ:

1. Актуальный поэтажный план квартиры — его последняя версия устарела.
2. Эскиз о проделанных изменениях — его заказывают на основе актуального поэтажного плана квартиры.
3. Технический план помещения.

Теперь весь алгоритм прояснился, и я приступил к первому шагу.

Сайт МосгорБТИ уже попадался мне на этапе подготовки к согласованию, но он выглядел так дружелюбно и неофициально, что сначала я принял его за мошеннический

ШАГ 1
Заказал поэтажный план квартиры

Я залогинился на сайте БТИ через «Мос-ру» и сделал первую заявку 6 августа.

Чтобы оставить заявку, нужно зайти в раздел «Техническая инвентаризация» → «Заказать» → выбрать тип объекта → ввести кадастровый номер → «Найти»

В разделе «Выберите документы для заказа» нужно поставить галочку на пункте «Поэтажный план с экспликацией». Есть возможность ускорить процесс и уложиться в три дня, что обойдется по двойной цене, но я пошел обычным путем

На этапе «Отправка заявки» система подгружает данные СНИЛС из «Мос-ру». Нужно поставить галочку, что согласен с публичной офертой, и ждать

В тот же день в ветке сообщений оператор выставила два счета:

• 12 260 ₽ — за техническую инвентаризацию, мне сообщили, что инженер приедет на осмотр квартиры 11 августа;
• 3 510 ₽ — за подготовку свежей версии поэтажного плана с экспликацией, его обещали прислать еще через две недели.

Я ждал усталого пожилого мужчину в потертой куртке, но инженером оказалась вежливая девушка. Она позвонила, чтобы договориться о времени встречи. Приехала, быстро измерила все лазерной рулеткой и попросила подписать бланк. Почему-то коридору она уделила меньше пары минут и гораздо больше времени потратила на кухню.

Когда спустя две недели в личный кабинет пришел поэтажный план, в глазах потемнело. Красным было все: дверь в большую комнату, раковина на кухне, газовая плита, место бывшего окна в санузел и даже унитаз, который изобразили примыкающим вплотную к стене. Выяснилось, что на старом поэтажном плане некорректно были изображены проемы окон и границы кухни.

Но самым неприятным стало то, что у нас сократилась общая площадь квартиры — с 38,6 до 37,5 м². А мы переживали насчет уменьшившейся гостиной.

Первый пакет документов от БТИ заставил нас забыть о перепланировке в коридоре

При планировке кухни в магазине ни один консультант не предупредит вас, что небольшие перемещения раковины и плиты тоже фиксируются БТИ

Я открыл ветку своей заявки на МосгорБТИ и начал дискуссию с оператором. Мне предложили оставить официальное обращение, которое рассмотрят в течение 30 календарных дней. Не в силах ждать так долго, я набрал инженера по номеру, который остался в смартфоне, и мы все обсудили устно.

Выяснилось, что гуляющие размеры квартир — обычное дело. Так бывает из-за неточности прошлых измерений и выравнивания стен, на которое уходят центнеры штукатурки. Стараясь не думать о стоимости квадратного метра, который мы потеряли, я перешел в наступление по поводу раковины на кухне и унитаза.

Скорректированная поэтажка пришла в пятницу, 5 сентября. В ней сняли часть красных линий. С утраченным квадратным метром пришлось смириться.

В обновленной поэтажке между унитазом и стеной сверху появился законный зазор, а раковина на кухне перестала быть красной, хотя и осталась стоять по диагонали — ее так нарисовали из-за смещенного в сторону крана

ШАГ 2
Заказал эскиз

10 сентября я оставил заявку на создание эскиза на сайте МосгорБТИ.

Для этого нужно перейти в раздел «Проектирование и перепланировки» → выбрать тип объекта → указать кадастровый номер → «Найти»

В разделе «Выберите документы для заказа» → «Эскиз перепланировки» в электронном виде

В заявке отметил, что работы по переустройству выполнены. Система автоматически подгрузит СНИЛС. Также я приложил выписку из ЕГРН, а в графе «Комментарий» описал свою ситуацию.

Через пять дней меня ждал неожиданный поворот.

БТИ запросило техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, а также справку от Мосгаза, что нет претензий к перемещению газовой плиты на 30 см к окну

Справка из Мосгаза. Я позвонил на горячую линию Мосгаза, объяснил ситуацию и оставил заявку. Мастер приехал 22 сентября, заменил кран подачи газа и составил акт обследования с чертежом расположения плиты на кухне. Я заплатил ему 4 550 ₽ через терминал.

Оформленный акт обследования специалист отправил в Мосгаз, где подготовили справку. Это занимает пять рабочих дней, но я заболел и смог забрать ее только 1 октября.

Вызов специалиста Мосгаза 4 550 ₽

• Замена газового крана 1 850 ₽
• Обслуживание плиты 1 000 ₽
• Оформление акта 700 ₽
• Вызов 600 ₽
• Прочие работы 400 ₽

Справка Мосгаза для БТИ состоит из двух страниц и содержит схему газификации помещения

Повторный заказ эскиза. Моя старая заявка на эскиз на МосгорБТИ была все еще активна. Я загрузил справку из Мосгаза и стал пытать оператора насчет необходимости технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ. Мне было жалко времени и денег.

В навигаторе на «Мос-ру» я прочел, что этот документ может понадобиться, но еще был пункт про работы, которые не требуют проектной документации. Там же был каталог типовых перепланировок, согласно которому мы не сделали ничего криминального.

Решения, похожие на наше, были на слайдах 5, 14 и 27. И везде сокращение площади комнаты за счет увеличения коридора признавалось законным

Я привел это в качестве контраргумента. В БТИ взяли несколько дней на изучение вопроса и уступили. 9 октября мне предложили оплатить создание эскиза — 9 740 ₽. Срок — 11 рабочих дней, к 28 октября.

Месяц, который я изначально закладывал на эту историю, уже давно истек. Теперь моей задачей было уложиться до Нового года.

Я попытался поспорить по поводу сроков, но оператор оказалась непреклонна

Приход нового инженера мало чем отличался от предыдущего. Это тоже была вежливая девушка, которая позвонила заранее, а потом перепроверила лазером данные квартиры и сообщила, что раковину в обновленной версии поэтажного плана нам нарисовали некорректно.

В результате к 28 октября я получил не только новый эскиз, но и свежую поэтажку.

По сути, эскиз от МосгорБТИ мало чем отличался от моей второй версии, но соответствовал актуальной поэтажке, отвечал всем чертежным требованиям и содержал корректные формулировки

В свежей версии поэтажного плана нам изменили форму раковины, ведь во время ремонта мы поставили круглую мойку

ШАГ 3
Заказал технический план

В начале ноября мы с семьей отлучились в отпуск, а 19 ноября я продолжил свои злоключения. Технический план перепланированного помещения тоже заказывают на сайте МосгорБТИ.

Чтобы оставить заявку, нужно зайти в раздел «Кадастровые работы» → «Заказать» → «Выбор адреса» → выбрать тип объекта «Квартира» → ввести кадастровый номер → «Найти»

В разделе «Выберите документы для заказа» нужно решить, на каком носителе хотите получить технический план квартиры: на бумаге, CD или в электронном виде. Срок услуги — до 10 дней, можно ускорить до трех — это дороже в полтора раза. Я решил экономить

В разделе «Отправка заявки» система подгружает СНИЛС и просит залить документы, подтверждающие права на объект, согласие на обработку персональных данных для Росреестра, документы-основания для учета изменений недвижимости (эскиз), согласие собственника

20 ноября заявку взяли в работу, и я оплатил новый счет на 7 130 ₽. Срок назначили на 5 декабря.

В конце месяца инженер прислала на электронную почту декларацию об объекте недвижимости, попросила ее подписать и переслать обратно. В установленный срок долгожданный технический план выгрузили в личный кабинет на сайте БТИ.

Так выглядела первая страница технического плана, включающего десятки листов с общими сведениями о проведенных кадастровых работах, схемой расположения квартиры на этаже, декларацией об объекте недвижимости и выпиской из ЕГРН

ШАГ 4
Получил акт от Мосжилинспекции

Чтобы получить акт, нужно снова подать документы на рассмотрение. Но сначала я должен был решить вопрос с согласием собственников на перепланировку.

Еще в начале ноября я подготовил официальное обращение в Мосжилинспекцию с описанием проблемы и просьбой предоставить корректный бланк. Его должны были рассмотреть в течение месяца. В конце ноября мне позвонили и надиктовали бланк по телефону.

Оказалось, что, как инициатору обращения, мне не нужно давать согласие на перепланировку — такой документ нужен только от жены

Можете скачать мой шаблон согласия сособственника на перепланировку, чтобы не искать в интернете

Пакет документов в Мосжилинспекцию. На его подготовку ушло четыре месяца. 9 января я загрузил в сервис «Мос-ру»:

1. Согласие собственников на перепланировку.
2. Эскиз.
3. Справку из Мосгаза.
4. Технический план.
5. Квитанцию об уплате госпошлины за изменения в Росреестре.

Спустя неделю мне позвонили из Мосжилинспекции и рассказали о дальнейших шагах. Нужно было:

1. Принять в квартире их инспектора, чтобы он убедился в корректности предоставленных данных.
2. Дождаться приглашения в Мосжилинспекцию округа на Преображенской площади, чтобы подписать акт.
3. Получить акт на «Мос-ру».

Инспектор навестил нас 18 декабря, бегло осмотрел квартиру, и уже на следующий день мне позвонили и попросили приехать. Я посетил ведомство и поставил подписи.

Далее Мосжилинспекция высылает документы в Росреестр, тот фиксирует изменения по квартире и вносит их в ЕГРН. После этого процесс можно считать завершенным.

Новый гром прогремел 23 декабря. Мне позвонил инспектор и пояснил, что я неправильно приложил на «Мос-ру» технический план и его не смогли переслать в Росреестр. МосгорБТИ присылает архивный файл с техпланом, и его нужно целиком прикрепить, чтобы сохранилась электронная подпись.

Я извлек PDF с документом из архивного файла с техпланом и тем самым нарушил его целостность: слетела электронная подпись

Ждать новый файл от неспешного МосгорБТИ в конце декабря означало продлить муку еще на месяц. Но я написал кадастровым инженерам, и они прислали обновленный архив на следующий день. Я тут же перенаправил его в Мосжилинспекцию.

24 декабря мне на «Мос-ру» пришел акт о согласовании проделанных работ.

В акте от Мосжилинспекции — описание проделанных работ и решение комиссии

А также эскиз с печатью ведомства

ШАГ 5
Внес правки в ЕГРН

Оставалось дождаться обновленной выписки из ЕГРН, которую инспектор Мосжилинспекции должен был прислать на почту. Меня предупредили, что может быть два варианта:

1. Росреестр пришлет в Мосжилинспекцию выписку из ЕГРН с обновленными данными, ее перешлют мне, я закажу обновленную поэтажку с черными линиями в МосгорБТИ. На этом все.
2. Росреестр пришлет отказ, тогда придется собирать документы заново. Чаще всего проблемы случаются при оформлении квитанции об уплате госпошлины.

Я скрестил пальцы и покорился судьбе. Наконец 15 января на почту пришло письмо из Мосжилинспекции с интригующей темой «Результат предоставления запроса по кадастровому учету объектов недвижимости».

Я открыл его и выдохнул. К письму был прикреплен файл — это были обновленные данные из ЕГРН. Я не поверил глазам — мы сделали это!

От слов о том, что я должен использовать эту почту для направления дополнительных документов, у меня сначала все оборвалось внутри

После обновления данных в ЕГРН я заказал в МосгорБТИ актуальный поэтажный план, и через 13 дней он был у меня

Сколько стоило узаконить перепланировку в Москве

На согласование уже сделанной перепланировки у меня ушло полгода, а изначально я планировал управиться за месяц. Я не нанимал посредников и не переплачивал за ускоренную процедуру.

Если бы я проходил этот путь, уже обладая нынешними знаниями, то, возможно, достиг финала в два раза быстрее. Но это лишь предположение.

Согласование перепланировки обошлось в 41 700 ₽

• Осмотр инженером квартиры 12 260 ₽
• Создание эскиза 9 740 ₽
• Создание технического плана 7 130 ₽
• Вызов Мосгаза 4 550 ₽
• Создание поэтажного плана 3 510 ₽
• Создание финального поэтажного плана 3 510 ₽
• Уплата госпошлины 1 000 ₽

Зато совершенно ясно другое. Если бы мы попытались продать квартиру в разгар этих перипетий и покупателям пришлось ждать срочного согласования перепланировки, сделка бы сорвалась. Выходит, при спешке без платных посредников в этом процессе не обойтись.

Как бы то ни было, согласовать готовую перепланировку можно и самим — это посильно. Главное — выяснить четкую последовательность действий, быть готовым к неожиданностям и ничего не бояться. Если сохранять целеустремленность, вы обязательно добьетесь результата.